我们经常讲一手交钱一手交货，钱货两清。看似买卖交易完成，但实际上从法律的角度来讲是否真的两清了，换句话说是否真的产生了物权的变动效力了呢?那么我们接下来我们就来具体学习一下物权的变动。由于我们的考试中主要考察基于法律行为产生的物权变动，那么下面我们就主要围绕由法律行为引起的物权变动来进行学习。
首先根据《物权法》的规定，基于合同行为引起的物权变动，原则上采取公示主义。即不动产物权变动必须完成登记，动产物权变动须完成交付。具体来讲：
一、基于法律行为的不动产物权变动
根据《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。例如：王某名下有一处房产，2018年2月1日她将此房屋卖给了李某，双方签订了买卖合同，2月5日李某交付了房款80万元，同日王某将房屋钥匙交给李某，李某于 3月1日办理入住，一直至今。问该房屋属于谁?答：属于王某，原因在于该房屋未办理过户登记，因此物权未发生变动。
二、基于法律行为的动产物权变动
根据《物权法》第23条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说动产的变动我们看是否完成交付，但这里有一个地方需要我们特别注意一下，那就是有关船舶、航空器、汽车这类特殊的动产。根据《物权法》第24条规定;船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。例如：赵某将自己的轿车出卖给了杨某，但赵某说需要几天后再交车，随后赵某又将该车卖给了不知情的董某，交给董某后双方办理随即办理了过户登记手续。问此时杨某是否可以向董某主张该车的所有权?答：不可以，赵某已将该车出卖给董某，并已履行过户登记，董某取得该交车的所有权。杨某因未进行该轿车的登记，依《物权法》规定，不能对抗善意第三人董某。
但其实现实生活中还有很多非基于法律行为的物权变动，如善意取得、法定继承、无主动产的先占以及添附、取得孳息等都能产生使物权变动的效果。但这些在我们的考试中涉及的较少，大家仅做一般性了解即可。那么接下来我们就通过一道课后习题来检验一下我们的学习成果吧!
练习
1991年张某准备出卖自己的房屋。郝某表示愿意购买，双方于1992年签订了房屋买卖合同。刘某也听说了张某卖房的事，找到张某要求将房子卖给他，并许诺多出1万元。张某碍于刘某是熟人，就另行与刘某订立了合同，并办理了房屋过户。郝某得知后向法院起诉。法院应如何判决?( )
A.房屋归郝某，张某向刘某承担违约责任
B.房屋归刘某，张某向郝某承担违约责任
C.房屋产权登记有误，应重新登记给郝某
D.以上说法都不对
【答案】B。解析：房屋的所有人出卖该房，就同一标的物分别同两个人达成协议。但是，同刘某的合同签订后，因为办理了产权移转登记，所以发生了移转所有权的效果。这是因为不动产的所有权的移转是要式行为，必须经过登记才能移转。且基于物权的公示公信原则，一旦移转就发生对抗第三人的效力，郝某只能要求张某承担违约责任。故本题正确答案为B。
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