物权法
物权法的基本原则及其主要内容
一、物
物权法是规范财产关系的民事基本法律。物权法上讲的物，是存在于人体之外，能够为人力所支配并且能满足人类某种需要，具有稀缺性的物质对象，主要指不动产和动产，不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物；动产是指不动产以外的物。比如汽车、电视机等。
以物与物之间是否具有从属关系为标准，可以把物区分为主物和从物。凡两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起时，起主要作用的物为主物；配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。区分主物与从物，其意义在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物。
二、物权及物权的分类
《物权法》第2条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（一）物权法定原则
物权法定原则是指物权的种类和内容由法律统一确定，不允许依当事人的意志自由创设。《物权法》第5条规定，物权的种类和内容，由法律规定。该原则具体包括以下两项内容：第一，物权的种类不得创设，即不得创设民法或其他法律法规未规定的新类型的物权；第二，不得创设与物权法定内容相异的内容。
（二）物权的种类
1. 所有权与其他物权
所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。其他物权是指所有权以外的物权，它是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。
2. 用益物权和担保物权
他物权得区分为用益物权和担保物权。用益物权是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权、留置权，当债务人不履行债务时，债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。
3. 动产物权、不动产物权、权利物权
这是按物权的客体所作的分类。《物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。以动产为标的的物权，为动产物权，如动产所有权、留置权、动产的抵押权等。以不动产为标的的物权，为不动产物权，如不动产所有权、房屋典权、国有土地的使用权、不动产的抵押权等。以权利为标的的物权，为权利物权，如设定在土地使用权上的抵押权、权利质押权等。
三、物权的效力
（一）物权的追及效力
物权的追及效力，是指物权的标的物不管辗转流入什么人的手中，物权人都可以依法向物的不法占有人索取，请求其返还原物。而债权原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没有移转之前，债务人非法转让并由第三人占有时，债权人不得请求物的占有人返还财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。
（二）物权的优先效力
物权的优先效力表现在两个方面：第一，当物权与债权并存时，物权优先于债权。例如，甲、乙、丙三人将其共有的房屋出租给丁，后甲欲转让自己在共有财产中的份额，甲要将房屋出卖给戊，丙以共有人的身份主张优先购买权，丁则根据其租赁权主张优先购买权。这时，丙得实现其优先购买权。第二，在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权。同一物之上有数个物权并存时，应确定物权实现的先后顺序，这就是物权相互间的优先效力。
四、物权变动原则
根据《物权法》第6条的规定，物权变动是指，不动产物权和动产物权的设立、变更、转让和消灭。应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
（一）物权变动公示原则
所谓公示，是指物权在基于民事行为发生变动时，必须或者应当将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
在物权法上，不动产物权变动以登记为公示手段；动产物权变动的公示以交付为原则，以登记为例外。
（二）物权变动公信原则
公信原则，是指法律保护善意第三人对于公示的权利状态的信赖。例如甲将乙的房屋登记在自己的名义下，并将该房屋转让给丙，丙因信赖登记所显示的权利状况，而与甲订立了房屋买卖合同，则尽管甲不是真正的权利人，但法律上仍承认该项交易所导致的所有权移转之效果，以保护当事人的利益并维护交易安全。
《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
物权的设立、变更、转让和消灭
一、物权变动模式简介
物权的变动有意思主义的物权变动模式与形式主义的物权变动模式。
（一）意思主义的物权变动模式
意思主义的物权变动模式，又称债权意思主义的物权变动模式，是指除了当事人的债权意思之外，物权变动无须其他要件的物权变动模式。以买卖合同为例，标的物所有权的移转，以当事人之间的买卖合同为根据，纯粹取决于当事人的自由意志，既不需要交付或登记行为，也不需要独立于买卖合同的物权行为。
（二）形式主义的物权变动模式
1. 物权形式主义的物权变动模式
物权变动中的债权契约只能发生债权法上的权利义务关系，欲发生物权变动，还必须借助于独立于债权契约而存在的物权契约。这即是所谓的物权行为的独立性。但仅有独立于债权意思的物权合意尚不足以引起物权变动，还必须具备一定的形式，方可最终引起物权变动。其中，不动产须有登记，动产须有交付。如果没有登记或交付行为，即使有债权契约与物权合意，也不能发生物权变动。
2. 债权形式主义的物权变动模式
债权形式主义的物权变动模式，又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式，指物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合意外，尚需践行登记或交付的法定方式。债权形式主义的物权变动模式之下，物权变动法律效果的发生，并非法律行为这一单一民事法律事实的作用，而是以债权合同这一法律行为与交付或登记这一事实行为的相互结合为根据。
根据《物权法》的规定，我国采用债权形式主义的物权变动模式。
二、我国的物权变动
（一）不动产物权登记
1. 债权形式主义与区分原则
第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中法律另有规定的包括，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
同时《物权法》第15条规定物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则，即区分合同效力和物权效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2. 不动产统一登记制度
国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记机构应当履行下列职责：(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(2)就有关登记事项询问申请人；(3)如实、及时登记有关事项；(4)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
登记机构不得有下列行为：(1)要求对不动产进行评估；(2)以年检等名义进行重复登记；(3)超出登记职责范围的其他行为。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。动产登记簿由登记机构管理。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
3. 不动产更正登记和异议登记
异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
4. 预告登记
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。
《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。
5. 登记错误赔偿责任
《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
6. 登记收费
《物权法》第22条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
（二）动产交付
不动产物权以登记为公示手段，与此相对应，动产物权以占有和交付为公示手段。《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
同时第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。船舶、航空器和机动车等本身具有动产的属性，其物权变动并不是在登记时发生效力。其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。但是，法律对船舶、航空器和汽车等动产规定有登记制度，其物权的变动如果未在登记部门进行登记，就不产生社会公信力，不能对抗善意第三人。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。
交付除了现实交付外还有观念交付：
1. 简易交付。第25条规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
2. 指示交付。第26条规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
3. 占有改定。第27条规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
所有权
财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。其法律特征表现在：
（一）财产所有权具有内容上的完整性
财产所有权是完整的物权。所有权与其他物权的区别主要表现在，所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。
(二)财产所有权具有权利主体上的特定性和义务主体的不特定性
财产所有权法律关系中的权利主体是特定的所有权人，所有权人不需要任何其他人的协助，便可通过自己的行为，直接实现对其财产的占有、使用、收益与处分。而所有权法律关系中的义务主体则是不特定的，即该关系中的义务人是除所有人之外的任何不特定的民事主体。这些义务人均负有不作为的义务，未经所有权人同意，不得对所有权人的财产进行占有、使用、收益或处分，否则便构成侵权。由于义务主体是不特定的，因此财产所有权又被称作对世权。
（三）财产所有权具有强烈的排他性
财产所有人对其财产享有的所有权，可以依法排斥他人的非法干涉，不允许其他任何人加以妨碍或者侵害。对所有权而言，必须严格实行一物一权主义，即在一物之上只能有一个所有权，不能形成双重所有权。而他物权则在实行一物一权方面并不十分严格，同一物之上可以成立数个物权（如一个所有权与一个他物权或者数个他物权）。当财产所有权受到不法占有或者侵害时，财产所有人有权请求返还原物、停止侵害、排除妨碍或者赔偿损失。
（四）财产所有权的客体仅限于有体物、特定物和独立物
物权法规定，法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
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